Urteil 514 O 7449/02 vom 07.03.2003, Amtsgericht Hannover

Amtsgericht Hannover
Verkündet am : 07.03.2003
Geschäfts-Nr. : 514 O 7449/02

Es wird gebeten, bei allen Eingaben die vorstehende Geschäftsnummer anzugeben
Stiebltz, Justizsekretär als Urkundsbeamtin/ beamter der Geschäftsstelle

Im Namen des Volkes


Urteil

In dem Rechtsstreit

der Frau xxx
xxxstraße yy, 30177 Hannover, Klägerin
Prozessbevollm. : RAin Beitlich pp., Hannover, Gerichtsfach Nr. 328,:(S 687/02 km),

gegen

die Wohnungsgenossenschaft Gartenheim eG, vertr. d. d. Vorstand; Dipl.-lng. Günter Haese, Große Düwelstraße 1, 30171, Hannover, Beklagte
Prozessbevollm. : RAe Illmer pp., Hannover, Gerichtsfach Nr. 52, (569/02B06),

wegen

Forderung

hat das Amtsgericht Hannover - Abt- 514 auf die mündliche Verhandlung vom 25.02.2003 durch die Richterin am Amtsgericht Hasenbein für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

TATBESTAND :
Die Klägerin war seit 06.07.1959 Genossin bei der Beklagten und Mieterin einer 65,8 qm großen Wohnung Im Kreuzkampe 5 seit 27.10.1967. Der Mietzins betrug zuletzt 3,50 € pro qm netto. Wegen der Satzung und des Mietvertrages wird auf BI. 50 f. und 54. f. d. A. Bezug genommen. Die Beklagte verkaufte den Wohnkomplex Im Kreuzkampe, unter anderem auch die Wohnung der Klägerin, mit Wirkung zum 01.08.2002 an die Vivacon AG in Köln. Diese plant umfangreiche Modernisierungsarbeiten an Fenstern, Heizungen, Steigleitungen, Wasser- und Abwasserrohren pp., Die Klägerin entschloss sich daraufhin zum Umzug. Mit Schreiben vom 14.3.2002 bat sie die Beklagte, ihr eine gleichwertige Wohnung noch vor Beginn der Umbauarbeiten zur Verfügung zu stellen (BI. 8). Am 15.03.2002 unterzeichnete die Klägerin einen Mietvertrag mit Fa. xxx über die Wohnung xxxstr. yy zu einem monatlichen Mietzins von 5,73 € pro qm netto. Mit Schreiben vom 24.04.2002 wurde die Beklagte an das Schreiben der Klägerin vom 14.03. erinnert und aufgefordert, bis zum, Monatsende eine Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Beklagte reagierte hierauf nicht. Die Klägerin zog zum 01.05.2002 in die neue Wohnung. Bei einer Vertreterversammlung im Mai 2002 sagte die Beklagte gemäß Protokoll unter anderem zu: "Mitglieder, die umziehen, werden von der Genossenschaft unterstützt." In der Folgezeit ersetzte die Beklagte der Klägerin die Umzugskosten.

Mit der Klage verlangt die Klägerin die höheren Mietkosten für die neue Wohnung von 2,23 € pro qm bezogen auf die Größe der alten Wohnung, 146,73 € pro Monat für zwei Jahre. Außerdem verlangt sie 90% der Anschaffungskosten für Teppichboden, den die Klägerin im Februar 2001 in der alten Wohnung für 1.251,00 DM hatte verlegen lassen.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe umzugswilligen Genossen jegliche Unterstützung zugesagt. Ein entsprechendes Angebot der Beklagten im April 2002 über eine vergleichbare Genossenschaftswohnung hätte die Klägerin angenommen. Der Vorstand der Beklagten habe jedoch gegenüber Mitgliedern der Mieterinitiative geäußert, Mitglieder dieser Initiative würden sowieso keine Wohnung mehr erhalten.

Die Klägerin hält die Beklagte für verpflichtet, den Wohnkostenmehraufwand zu erstatten, da der Klägerin durch den Verkauf ihrer Wohnung ein Sonderopfer gegenüber den anderen Genossen auferlegt worden sei. Dieses begründe sich allein schon aus dem erhöhten Kündigungsrisiko z.B. wegen Eigenbedarfs.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 4.097,22 € nebst 5% Zinsen über dem jeweils gültigen Basiszinssatz auf 3.521,52 € seit 01.08.2002 sowie auf 575,70 € seit dem 01.11.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, ein Sonderopfer läge vorliegend nicht vor, da die Erbbaurechte 2007/2008 ausgelaufen wären, so dass auch ohne Verkauf der Wohnung die Möglichkeit zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses bestanden hätte. Die Beklagte hätte die Wohnung darüber hinaus ebenfalls modernisieren müssen. Die Vivacon habe den Mietern weitreichenden Kündigungsschütz und Indexierung des Mietzinses angeboten (BI. 22 f. d A.). Mit Wegfall der Gemeinnützigkeit für Wohnungsgenossenschaften bestünde kein Unterschied mehr zwischen Mietverhältnissen auf dem freien Markt und mit Genossenschaften.

Die Beklagte bestreitet darüber hinaus die Forderung auch der Höhe nach.


ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE :

Ansprüche der Klägerin kommen schon dem Grunde nach nicht in Betracht.
Zwar kann grundsätzlich im Falle der Veräußerung nur eines Teilbestandes von Wohnungen der Genossenschaft ein Anspruch der Mieter der verkauften Wohnungen darauf bestehen, dass die Genossenschaft einen angemessenen Ausgleich für erlittene Nachteile gewährt (vgl. Meyer/Meulenbergh/Benthien GenG, 12. Auflage, § 18.Rd.-Nr. 40; Lang/Weidmüller GenG, 31. Auflage, § 18 Rd.-Nr. 21). Ein derartiger Anspruch würde aus dem Prinzip der Gleichheit aller Genossen in ihren Rechten und Pflichten folgen und setzt voraus, dass dieser Gleichheitsgrundsatz in der Satzung der Beklagten niedergelegt ist. Hierzu fehlt entsprechender Vortrag der Klägerin. Diese Frage kann aber dahinstehen, denn die Klägerin hätte der Beklagten Gelegenheit geben müssen, ihr aus ihrem Bestand eine gleichwertige Genossenschaftswohnung zu verschaffen. Der Ausgleich der Benachteiligung durch geeignete Maßnahmen, wie z.B. der Erhaltung des Genossenstatus durch das Angebot einer anderen Genossenschaftswohnung, geht einer Ausgleichszahlung, die die Genossenschaft und damit die übrigen Genossen wirtschaftlich belasten würde, vor (vgl. Klaus Müller GenG 1976, § 18, Rd.-Nr. 36). Diesen Grundsatz hat auch das Kammergericht bei seiner Entscheidung vom 04.11.1998 (Az.: Kart0 672/98) so gesehen -und die Genossenschaft für verpflichtet gehalten, in erster Linie eine gleichwertige Genossenschaftswohnung zu verschaffen. Der Verpflichtung der Beklagten, die Genossen gleich zu behandeln, stehen auf der anderen Seite auch besondere Treuepflichten der Genossen gegenüber, die ihren Ursprung in der genossenschaftlichen Bindung haben. Daraus folgt, dass die Klägerin der Beklagten eine weiträumige Frist zum Angebot einer gleichwertigen Ersatzwohnung hätte setzen und diese ernsthaft hätte abwarten müssen, zumal für die Klägerin kein äußerer Zwang zum sofortigen Auszug bestand, da der Verkauf erst zum 01.08.2002 wirksam werden sollte und die angekündigte Modernisierung noch nicht unmittelbar bevorstand. Hier hat die Klägerin jedoch bereits vor oder gleichzeitig mit Zugang ihres Schreibens vorn 14.03.2002 bei der Beklagten am 15.03.2002 einen Mietvertrag auf dem freien Wohnungsmarkt unterzeichnet und, sich damit vertraglich verpflichtet und festgelegt. Da sie sich von diesem Vertrag nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist durch Kündigung hätte Iossagen können, kann ihre Behauptung, sie hätte ein im April abgegebenes Angebot der Beklagten über eine Genossenschaftswohnung angenommen, nicht als glaubwürdig gewertet werden. Darüber hinaus war die gesetzte Frist bis zum Ende April 2002 aus oben dargelegten Gründen wesentlich zu kurz. Durch dieses Verhalten hat sie sich selbst außer Stande gesetzt, die von der Beklagten möglicherweise geschuldete Leistung entgegenzunehmen und damit gegen, den allgemeinen Rechtsgrundsatz der eigenen Vertragstreue (§ 242 BGB), der durch die genossenschaftliche Bindung im Sinne besonderer Treuepflichten verstärkt ist, verstoßen (vgl. hierzu auch Palandt, BGB, § 326, Rd.-Nr. 11 u. 12).

Die pauschale Behauptung der Klägerin, der Vorstand der Beklagten habe geäußert, Mitglieder der Mieterinitiative würden ohnehin keine Wohnung mehr erhalten, ist unerheblich. Eine endgültige Ablehnung der Beklagten bestehende Ansprüche der Klägerin zu erfüllen, kann darin nicht gesehen werden. Es fehlt jeglicher Vortrag dazu, wann diese Äußerung bei welcher Gelegenheit gefallen ist, ob sämtliche Mitglieder der Mieterinitiative betroffen sein sollten und ob die Klägerin überhaupt zu dieser Mieterinitiative gehört. Erheblich sein könnte allenfalls eine derartige Erklärung der Beklagten, wenn diese der Klägerin vor Anmietung der Wohnung xxxstraße zugegangen wäre.

Ein Anspruch der Klägerin kann sich auch nicht aus einer Zusage der Beklagten ergeben. Die protokollierte Zusage ist so vage, dass daraus nicht erkennbar wird, zu welchen Leistungen sich die Beklagte ggfs. verpflichten wollte. Ein Anerkenntnis, etwaige Wohnungsmehrkosten oder nicht abgewohnte Investitionen zu erstatten, kann darin nicht gesehen werden. Die Behauptung der Klägerin, die Beklagte habe jegliche Unterstützung" zugesagt, ist unsubstantiiert.

Aber auch der Höhe nach ist die Klage nicht schlüssig. Wie der Wohnkostenmehraufwand, der im Wege des Sonderopfers auszugleichen wäre, zu berechnen ist, hängt von den tatsächlich erlittenen Nachteilen ab. Das Kammergericht begründet das Sonderopfer der von der Veräußerung betroffenen Genossen damit, dass Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt gegenüber genossenschaftlichen Wohnungsnutzern schlechter gestellt sind. In wirtschaftlicher Hinsicht sei auf dem freien Wohnungsmarkt mit einer weniger maßvollen Entwicklung der Mieten zu rechnen als ei der Genossenschaft. Das lässt sich dadurch begründen, dass der Erwerber gewinnorientiert arbeitet, Genossenschaften lediglich an einer kostendeckenden Bewirtschaftung interessiert sind und hierzu die Beklagte sich auch durch die Satzung verpflichtet hat. Ob die Entwicklung des Mietzinses am freien Markt gegenüber- den Genossenschaftswohnungen der Beklagten abweichend verläuft, kann sich erst in der Zukunft bei einem Vergleich der Mieten der Beklagten mit den Mieten der an die Vivacon verkauften Wohnungen herausstellen. Keinesfalls kann der Mehraufwand mit einem Vergleich der von der Klägerin am freien Markt angemieteten Wohnung mit der bisherigen begründet werden, denn es würde dann vollständig im Belieben der Klägerin stehen, eine Luxuswohnung, die von Art und Ausstattung mit der vorher bewohnten Wohnung überhaupt nicht vergleichbar ist, oder eine auf dem Markt vergleichsweise teure Wohnung anzumieten. So fehlt auch jeglicher Vortrag dazu, wie die jetzt angemietete Wohnung ausgestattet ist. Der höhere Mietzins kann durch eine wesentlich bessere Ausstattung begründet sein und damit keinen wirtschaftlichen Nachteil darstellen.

Auch hinsichtlich des Teppichbodens fehlt trotz entsprechenden Hinweises durch die Beklagte jeglicher Vortrag zum Zustand des Teppichbodens im Zeitpunkt des Umzuges sowie dazu, ob der Teppichboden in der neuen Wohnung hat Verwendung finden können. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, ,die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Hasenbein
Richterin am Amtsgericht
06.03.2003/ke/Ha