Urteil 9 O 5509/01 vom 17.10.2003, Landgericht Hannover

Geschäfts-Nr.: 9 O 5509/01 Verkündet am : 17.10.2003 Käse, Justizangestellte als Urkundsbeamtin/beamter der Geschäftsstelle Urteil Im Namen des Volkes! In dem Rechtsstreit des Herrn ....., Hannover, Kläger Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Ringe und Partner, Bodestr. 2-6, 30167 Hannover, Geschäftszeichen: 74/02 gegen Wohnungsgenossenschaft Gartenheim eG vertr.d.d.Vorstand u.a., Große Düwelstr. 1, 30171 Hannover, Beklagte Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Dr. Helmut Brodauf & Partner, Leisewitzstr. 26, 30175 Hannover, Geschäftszeichen: 567/01 B06 kv wegen Schadensersatz und Feststellung hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Hannover auf die mündliche Verhandlung vom 5.9.2003 durchden Vorsitzenden Richter am Landgericht Küper, die Richterin am Landgericht Schmidt und den Richter Dr. Kannengießer für R e c h t erkannt: Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.



Tatbestand
Die Parteien streiten, ob die Beklagte die Wohnanlage, in der der Kläger eine Wohnung bewohnt, verkaufen durfte und ob dem Kläger hieraus Ansprüche gegen die Beklagten zustehen.

Die Beklagte ist eine Wohnungsgenossenschaft. Der Kläger ist Mitglied dieser Wohnungsgenossenschaft und bewohnt seit Jahren eine Wohnung in der Siedlung "Im Kreuzkampe". Diese Wohnsiedlung stand ursprünglich im Eigentum der Beklagten. Mit
Vertrag vom 7.8.2000 verkaufte die Beklagte die gesamte Wohnanlage, die 15,4 %des Gesamtwohnungsbestandes der Beklagten ausmachte, an das Unternehmen Vivacon AG. Die Vertreterversammlung der Beklagten genehmigte diesen Verkauf am 15.10.2001 durch Beschluss mit einfacher Mehrheit.

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe sich ihm gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht. Mit dem Verkauf der Siedlung habe die Beklagte gegen den ihr gemäß ihrer eigenen Satzung obliegenden Förderzweck verstoßen. Die Beklagte sei verpflichtet, jedem ihrer Mitglieder wohnliche Versorgung zu gewährleisten. Der Verkauf sei auch nicht unbedingt notwendig gewesen, weil der Sanierungsbedarf für die Siedlung nicht so hoch gelegen habe, wie von der Beklagten angegeben. Der Genehmigungsbeschluss der Vertreterversammlung sei nichtig, weil er allenfalls mit 3/4-Mehrheit hätte getroffen werden können. Der Kläger habe aus dem Eigentümerwechsel bezüglich seiner Wohnung erhebliche Nachteile, weil der neue Eigentümer z.B. bereits die Miete erhöht habe. Die von der Beklagten angebotenen Ersatzwohnungen aus ihrem Bestand seien ihm nicht zumutbar, weil sie entweder nicht im Erdgeschoss gelegen seien oder keine vergleichbare Verkehrsanbindung oder einen höheren Quadratmetermietpreis hätten. Im Übrigen sei ihm die Anmietung einer Ersatzwohnung der Beklagten schon grundsätzlich nicht zuzumuten, solange der Vorstand, der den Verkauf der Siedlung durchgeführt habe, noch im Amt sei. Außerdem habe die Beklagte erklärt, an Mitglieder der Mieterinitiative, die sich gegen den Verkauf gewendet habe, würden keine Wohnungen mehr vermietet.

Der Kläger beantragt, zu erkennen:

1. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger eine geeignete Vergleichswohnung zur Verfügung zu stellen, hilfsweise: Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger einen materiellen Schaden zu ersetzen, der dem Kläger aus dem Verkauf des Grundstücks Im Kreuzkampe 11, Grundbuchblatt Kleinbuchholz, Blatt 5746, Flur 14, Flurstück 270, an die Vivacon noch entstehen wird.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte durch den Verkauf des im Klagantrag zu 1. benannten Hausgrundstücks gegen die Satzung der. Wohnungsgenossenschaft Gartenheim eG in der Fassung - vom 29.4.1999 verstoßen hat.

3. Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Vertreterversammlung vom 15.10.2001, durch welchen der Verkauf der Siedlung "Im Kreuzkampe" an die Vivacon AG nachträglich genehmigt wurde, nichtig ist.Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Verkauf sei in Übereinstimmung mit der Satzung erfolgt. Der Verkauf der Siedlung sei wirtschaftlich sinnvoll gewesen, weil andernfalls sehr hohe Sanierungskosten auf die Beklagte zugekommen wären. Ihre Mitglieder hätten kein Anrecht auf eine bestimmte Wohnung. Die dem Kläger zwischenzeitlich angebotenen Ersatzwohnungen seien vergleichbar gewesen. Gewisse Abweichungen müsse der Kläger hinnehmen. Der Kläger habe letztlich überhaupt kein Interesse an den Ersatzwohnungen gehabt, weil er sich mit dem neuen Eigentümer seiner alten Wohnung bereits langfristig geeinigt habe.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den mündlichen vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 31.1.2003 (BI. 101 f. d.A.) und 5.9.2003 (BI. 167 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist abzuweisen, weil sämtliche geltend gemachten Klaganträge nicht begründet sind.

l. Der Klagantrag zu 1. ist nicht begründet.

1. Grundsätzlich hatte der Kläger zwar gegen die Beklagte einen Anspruch auf Verschaffung einer gleichwertigen Genossenschaftswohnung. (und ggfs. Erstattung der Umzugskosten), denn er hatte, durch die Veräußerung der von ihm genutzten Genossenschaftswohnung ein Sonderopfer zu tragen (vgl. Kammergericht Berlin, in: MieterMagazin Berlin = Mietrechtliche Mitteilungen 1999, 207 (Bi. 106 f. d.A.)).

2. Dieser Anspruch des Klägers ist aber dadurch erloschen, dass die Beklagte, dem Kläger zwischenzeitlich unstreitig diverse Ersatzwohnungen angeboten hat, die der Kläger alle nicht angenommen hat. Die Beklagte hat hierdurch den Anspruch des Klägers erfüllt. Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sein Anspruch bestehe deswegen fort, weil die von der Beklagten angebotenen Ersatzwohnungen aus ihrem Bestand ihm nicht zumutbar seien, denn sie seien entweder nicht im Erdgeschoss gelegen seien oder hätten keine vergleichbare Verkehrsanbindung oder einen höheren Quadratmetermietpreis gehabt.

Der Kläger konnte nur eine gleichwertige Ersatzwohnung verlangen, nicht eine Wohnung, die unter allen Gesichtspunkten der alten Wohnung gleichkam. Als berechtigt kann insoweit allenfalls das Verlangen des Klägers nach einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung angesehen werden, denn dem Stockwerk der Wohnung kann angesichts der vom Kläger behaupteten gesundheitlichen Beeinträchtigungen eine berechtigte Bedeutung zukommen. Dem Kläger sind aber mindestens drei im Erdgeschoss gelegene Wohnungen angeboten worden. Eine identische Verkehrsanbindung oder denselben Quadratmeterpreis mussten gleichwertige Wohnungen aber nicht haben. Zu den Wohnungskosten ist auszuführen, dass wie von der Beklagten dargestellt - der Kläger auch für seine alte Wohnung in absehbarer Zeit mit einer Erhöhung des Quadratmeterpreises infolge anstehender Instandsetzungsarbeiten hätte rechnen müssen und deshalb nicht Ersatzwohnungen ablehnen durfte, nur weil diese etwas teurer waren als der alte Mietpreis seiner Wohnung. Außerdem ist der Kläger auch dem Vortrag der Beklagten nicht mit Substanz entgegen getreten, er habe sich mit dem neuen Eigentümer seiner alten Wohnung schon langfristig geeinigt und daher gar kein Interesse an einer Ersatzwohnung mehr. Keinesfalls kann sich der Kläger schließlich darauf berufen, eine Ersatzwohnung nehme er nicht an, solange nicht der für den Verkauf der alten Wohnanlage verantwortliche Vorstand gewechselt habe. Bei der Frage der Zumutbarkeit der Ersatzwohnungen kommt es nur auf wohnungsbezogene objektive Gesichtspunkte an, etwa Art und Lage der Wohnung, nicht aber auf die Frage, unter welchem Vorstand ein eventueller neuer Mietvertrag geschlossen würde. Dies gilt um so mehr, als der Kläger weder bei dem Abschluss eines neuen Mietvertrages noch bei dessen Umsetzung persönlichen Kontakt mit einem Vorstandsmitglied haben müsste.

3. Auch der Hilfsantrag zu 1. ist nicht begründet. Ein allgemeiner Schadensersatzanspruch kann dem Kläger schon grundsätzlich nicht zustehen. Der Kläger könnte – wie vorstehend ausgeführt - wegen seines Sonderopfers nur einen konkreten Schadensersatzanspruch auf Verschaffung einer gleichwertigen Genossenschaftswohnung haben. Dieser Schadensersatzanspruch ist aber - wie dargelegt - durch das Angebot verschiedener Ersatzwohnungen erfüllt und erloschen.

II. Der Klagantrag zu 2. ist weder zulässig noch begründet.
1. Der geltend gemachte Feststellungsantrag ist nicht zulässig. Es fehlt das erforderliche Feststellungsinteresse. Der Kläger begehrt mit dem Hauptantrag zu 1. bereits einen konkreten Schadensersatz - die Zurverfügungstellung einer Ersatzwohnung - und mit dem Hilfsklagantrag zu 1. die allgemeine Feststellung einer Schadensersatzpflicht. Wie vorstehend ausgeführt, kommt allenfalls eine konkrete Schadensersatzpflicht gerichtet auf die Zurverfügungstellung einer gleichwertigen Genossenschaftswohnung in Betracht. Es ist nicht ersichtlich, welches berechtige Interesse daneben noch an einer allgemeinen Feststellung des Satzungsverstoßes bestehen sollte.

2. Außerdem ist der Klagantrag insoweit auch nicht begründet. Die Beklagte hat durch den Verkauf der Siedlung nicht gegen den in der Satzung festgelegten Zweck verstoßen.

Die Satzung der Wohnungsgenossenschaft Gartenheim eG schließt es weder ausdrücklich noch ihrem Sinn nach grundsätzlich aus, dass die Genossenschaft einen Teil ihres Wohnungsbestandes veräußert. Es kommt insoweit auch nicht darauf an, ob für den Verkauf dieser Genossenschaftswohnungen besonders gewichtige wirtschaftliche Gründe vorgelegen haben, also ob etwa ohne einen Verkauf ganz besonders hohe Sanierungskosten für die verkauften Wohnungen bevorgestanden hätten. Eine Wohnungsgenossenschaft darf grundsätzlich auch aus allgemeinen wirtschaftlichen Gründen Wohnungen veräußern, solange sie insgesamt noch erkennbar den Zweck verfolgt, eine Wohnungsversorgung für alle ihre Mitglieder sicherzustellen. Gerade dieser Zweck macht es erforderlich, wirtschaftlich zu handeln und dafür ggf. auch Wohnungen zu verkaufen. Andernfalls würden die Genossenschaften in der Teilnahme am Wirtschaftsleben unnötig eingeschränkt und könnten die für ihre Zweckverfolgung erforderlichen Mittel gerade nicht erwirtschaften. Es käme damit umgekehrt zu einer unangemessenen Belastung der anderen Genossenschaftsmitglieder. Der hier fragliche Verkauf der Wohnungen gefährdete auch nicht den allgemeinen Zweck der Genossenschaft, eine Wohnungsversorgung für die Mitglieder sicherzustellen. Insoweit kann dahinstehen, ob und ggf. ab welcher Prozentzahl bei einem Verkauf eines großen Teils aller Wohnungen ein derartiger Zweckverstoß anzunehmen ist, denn vorliegend ist eine solche Größenordnung jedenfalls nicht erreicht. Unstreitig machte die verkaufte Wohnanlage nur 15,4 %, also etwa 1 /7 des Gesamtwohnungsbestandes der Beklagten aus. Bei diesem Anteil ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte nicht in der Lage gewesen wäre, innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes den an Ersatzwohnungen interessierten Mitgliedern solche zur Verfügung stellen.

Schließlich ist ein Satzungsverstoß auch nicht darin zu sehen, dass der Kläger - wie die anderen in verkauften Wohnungen wohnenden Genossenschaftsmitglieder - eine Verschlechterung seines Status als Wohnungsnutzer erleidet, indem er von einem genossenschaftlichen Wohnungsnutzer zu einem Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt mit den damit verbundenen Folgen wird. Der Zweck der Wohnungsgenossenschaft, ihre Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung zu fördern (§ 2 Abs. 1 der Satzung) und die Führung der Genossenschaftsgeschäfte nach den Grundsätzen der Wohnungsgemeinnützigkeit (§ 2 Abs. 3 der Satzung), steht dem nicht entgegen. Der Kläger hat grundsätzlich nur Anspruch auf Überlassung einer Genossenschaftswohnung. Die Beklagte erfüllt also ihren Zweck, wenn sie dem Kläger überhaupt eine Genossenschaftswohnung zur Verfügung stellt. Dieser Anspruch wurde - wie oben dargelegt - von der Beklagten zwischenzeitlich erfüllt. Auf eine bestimmte Wohnung bestand für den Kläger von vornherein kein Anspruch.

III. Der Klagantrag zu 3. ist ebenfalls nicht begründet. Der Beschluss der Vertreterversammlung vom 15.10.2001 ist fehlerfrei zustande gekommen, insbesondere bedurfte es keiner 3/4-Mehrheit der Vertreterversammlung zur Beschlussfassung. Ein Fall des § 35 Abs. 2 der Satzung (Bl. 72 d.A.) lag nicht vor, so dass die einfache Stimmmehrheit ausreichte. Von den eine 3/4-Mehrheit erfordernden Fällen hätte vorliegend allenfalls § 35 Abs. 2 c) der Satzung einschlägig sein können, wonach „die Umwandlung der Genossenschaft durch Verschmelzung, Spaltung, Vermögensübertragung oder Formwechsel" nur mit einer 3/4-Mehrheit beschlossen werden kann. Es handelte sich bei dem Verkauf der Siedlung aber weder um eine Umwandlung der Genossenschaft, noch lag eine Vermögensübertragung vor. Der Verkauf eines Anteils von ca. 1/7 aller Wohnungen an einen Dritten ist keine Umwandlung der Genossenschaft, denn es kommt aus den obenstehenden Gründen zu keiner grundlegenden Änderung des Zwecks oder völligen Umschichtung des Vermögens der Genossenschaft. Weiterhin stellt ein solcher Verkauf auch keine Spaltung der Genossenschaft oder eine (teilweise) Vermögensübertragung dar, denn die Genossenschaft überträgt nur das Eigentum an ganz konkreten Vermögensgegenständen und dies gegen Zahlung eines Kaufpreises. Aus den obenstehenden Gründen handelt es sich schließlich auch nicht um eine Änderung des Satzungszweckes, die ggf. nach § 16 GenG eine satzungsändernde Mehrheit erfordern würde.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Küper    Schmidt    Dr. Kannengießer